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收紧二套房贷仅是个案房贷迷局的背后

发布时间:2019-09-11 07:22:00

收紧二套房贷仅是个案 房贷迷局的背后

"住房优惠政策要取消"的传言和部分银行上调房贷优惠利率的做法,绷紧了潜在购房者的神经。人们纷纷将置业计划提前,希望赶上房贷优惠政策的末班车,各地"抢房子"的现象开始涌现。

建行促进利率执行差别化

作为国内房贷业务市场占有率最大的建设银行因为政策"微调"日前正处于"风口浪尖"。该行相关负责人表示,建行并未取消或收紧房贷利率优惠政策,而是在国家有关利率政策范围内,贯彻落实央行扩大房贷利率浮动幅度、推进利率市场化改革等政策精神,促进利率执行的差别化。

建行是次出台的关于当前个人住房贷款利率执行要求制定得相当缜密。针对不同客户的不同风险等级、首付比例、所购房屋的性质,和贷款的存续情况,建行规定了大约14大类的利率执行标准。

同是首次购买普通住房的客户,仅仅是由于首付比例的不同,可能会得到不同的优惠利率折扣,但是整体上建行对房贷的优惠门槛已经有所抬升。

除首付比例在4成以上的客户有可能继续享受优惠的7折利率之外;首付比例在3成到4成之间的客户,房贷优惠已经收窄,所能得到的优惠底线大约为75折;而如果客户的首付比例进一步下降,则所获得的优惠利率也将相应有所提高,不过建行对于首付在20%左右的客户执行的利率底线是基准利率下浮15%。

对于首次购买改善型住房的客户,所能获得的优惠利率和购买首套普通住房的客户相比,同档次利率底线将上浮5%。对于二套房的房贷标准,建行继续严格执行监管机构的首付比例4成,基准利率上浮1.1倍的规定。

不过为了体现对高信誉客户的服务,除严格执行利率下浮底线为0.7倍之外,建行率先对本行的VIP客户执行相应档次利率的基础上再下浮0.1倍,即原档次执行利率底线再打9折。建行内部人士表示,这有助于提高个人住房贷款利率的执行水平和综合收益率,按风险与收益匹配的原则,增强建行差别化的定价能力。

二套房优惠减少

对于二套房利率各大商业银行明显将钱袋"捂紧"了。中国证券报记者通过中介打听到,目前北京地区房贷业务市场占有率较高的商业银行,只有交行现在还可以做到7折利率,但前提是一套住房的面积小于120平米,首付比例依旧维持在2成左右。而工行方面告知中国证券报记者,"如果第一套没结清,上浮10%;结清能做到八折,首付都不能低于四成。"

国泰君安金融业研究员伍永刚认为,最近银行对房贷优惠政策态度上的变化,只是银行在政策许可范围内根据市场需求所作的一种自主性调整,监管层尚未下发正式的文件或通知。银行房贷政策调整主要是由于今年房贷任务指标大多已提前超额完成。

部分银行原地观望

明年的房贷政策如何变化,例如是否仍维持利率打七折、首付最低两成的优惠,取决于货币政策宽松与否。

"现在大家的心态和去年这个时候完全不同。那个时候大家对下一年的房地产市场都很悲观,而现在则乐观得多。"某股份制银行信贷员说。该人士介绍,已经有几家银行不再对首套房的贷款利率打七折,而是提高到了八折以上。第二套房的首付已经提高到五成,利率提高到基准利率的1.1倍。"我们银行对二套房贷的审批更加严格,客户很难同时享受低利率、低首付这两项优惠。要是首付不足四成,利率基本上不能打七折。"上述人士说。

某贷款中介分析,明年银行能否维持房贷低首付、低利率的优惠政策,关键要看宽松的货币政策能否维持。"优惠政策延续至明年上半年的可能性很大。"他认为。

从10月底开始,银行房贷优惠政策收紧的情况就引起了各方关注。监管层则表示,还没有向商业银行下发过有关调整首套、二套房贷利率政策的通知。

加强行业自律

据了解,行业自律公约对于在上海市场展业的同业公会会员单位具有普遍约束力。目前,沪上各主要中、外资银行均为上海市银行同业公会的会员单位。

"这个公约不会影响银行和中介的服务。因为中介不向银行收取回佣,但可以转向客户收取。我认为明年上海的房地产市场仍会量价齐升。"某贷款中介仍相当乐观。

有分析人士认为,随着优惠政策到期,明年的楼市价格将面临考验。但市场上乐观的气氛显然占上风。

房贷迷局的背后   相比购房者对房贷收紧的"风声鹤唳",商业银行却表现得悠然自得。不少银行客户经理盘算,现在房贷的审批时间变长了,也不急于将贷款放出去,好像大家都在观望管理层是否将会对优惠政策作出一定幅度的调整。

业内人士说,从目前的情况来看,各部门之间在是否取消楼市优惠政策上有不同的看法。对银行来说,一方面没有了放贷压力,另一方面七折房贷给银行带来的利润空间不大,存贷差很小;建设部门作为这个行业的主管者,更希望楼市能够平稳不大起大落,所以不太主张取消优惠政策;由于今年税收压力异常之大,财政部门可能希望增加在楼市交易中的税收,较为倾向于取消二手房交易营业税的优惠政策。

部门之间对房贷优惠政策"暧昧"的态度,和迂回跌宕的放贷政策信息,使得楼市中的盲从、恐慌性消费刺激楼市的成交量大幅飚升。房屋价格更是在短时间被推向一个新的高峰。

有评论指出,房贷政策正在被娱乐化。缺乏监管层"主流"的声音,而一味放任市场的炒作,将为房地产市场埋下更大的隐患。所以,在出席2009北京国际金融论坛的间隙,中国银监会副主席蒋定之明确表示,目前房贷政策没有改变。

权威人士证实,管理层将继续推行优惠政策。目前确实听到了不少商业银行的抱怨,认为现在继续执行优惠利率对银行盈利构成了拖累,银行希望管理层适当将优惠政策收紧或者取消。

甚至有银行高管打起了"小算盘",如果银行自行提价将和客户形成对立,甚至被指责为过度逐利,这不利于维持商业银行建立起的较为稳定的客户基础,甚至会有损银行的品牌。

房贷优惠利率的执行,让银行业务上作出了相应的调整,随着息差的收窄,房贷对银行的利润贡献度不像以前那么大了,银行并没有像往年一样鼓励开展房贷业务,而是把挖掘客户的重点放在了中小企业。

其实,现在的商业银行不仅看到了房贷市场的竞争加剧,息差收窄导致盈利贡献度下降,更是对于房地产风险给予了高度的重视。

数据显示,2009年以来信贷资金大量进入房地产市场,加速了楼市回暖。从已披露半年报的上市银行数据来看,房地产行业的信贷投放在信贷中占据近三成的比重。以居民户中长期贷款作为进入房市的资金来估算,2009年1-9月份,居民户中长期贷款增加1.17亿元,占全部新增贷款的比重在13.4%左右。此外,2009年以来月度新增居民中长期贷款一直保持上涨趋势,在新增贷款中的比重也持续扩大。

根据国际经验表明,随着一国银行贷款在房地产业集中度的增加,特别是银行的不审慎行为和冲动放贷,会导致其中蕴含的金融风险逐渐凸显。房价逐渐攀升产生房地产泡沫的过程中,往往会导致银行不良贷款率的同步上升。这一情况在以往一再得到印证。从香港的经验来看,1998年香港一半房屋价格下跌50%,银行不良余额及不良率上升300%以上。

如果商业银行认为房贷风险提高了,按照定价覆盖风险的原则,当然需要提高相应的利率水平。

专家称部分购房优惠税费政策可能退出

接近年底,购房相关优惠税费政策是去是留还是变,引起市场广泛关注,特别是二手房交易出现了"年底冲刺"现象,包括北京在内的多个城市二手房交易总量均创下10年以来的最高值。专家认为,如果房屋成交量集中在二手房,对拉动实体经济作用并不明显,那么营业税减免等部分购房优惠税费政策在今年年底极有可能终止。

二手房营业税优惠或终止

从2008年10月起,国家相关部门出台了一系列刺激房地产消费的政策措施。在税费政策方面,2008年10月22日,财政部和国家税务总局联合发文,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平米及以下普通住房的,契税税率统一下调到1%。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

2008年12月20日,国务院办公厅下发131号文,对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税的期限改为两年;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税

收紧二套房贷仅是个案房贷迷局的背后

。政策执行期暂定至2009年12月31日。

离营业税优惠政策到期还有月余时间,在明年政策走向不明朗的情况下,近来各地的二手房交易出现了"井喷"行情。以北京为例,截至11月15日,北京二手房市场累计成交量达到21.55万套,而此前十年的最高点,2007年的二手房过户量尚不足10万套。

对于未来购房政策的走向,东莞证券分析师吴煜认为,虽然中国经济回暖基础尚不牢固,但是房地产市场早已经回暖是显而易见的,甚至很快就又达到了过热的程度,在这种情况下,部分购房优惠政策在明年终止是极为可能的。特别是如果房屋成交量集中在二手房的话,对拉动实体经济作用并不明显,因此二手房营业税减免政策在今年年底极有可能终止,由两年恢复为五年。

中国社科院财贸所税收室主任张斌认为,年底政策变动的走向将相对明朗,预计政策将会采取逐步温和紧缩的方式,先从营业税等外围影响力小的政策收紧开始,慢慢收紧贷款利率七折优惠等核心刺激政策,最终的手段是加息,提高项目最低资金保证金比例等。

地方政府"托市"之举料难持续

在整个房地产行业链条中,地方政府的角色不容忽视,尤其是2008年10月,财政部和国税总局的联合发文中明确指出,地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

熟悉楼市政策变化的人也许还记得,2008年年中,许多地方政府先于中央政府出台了一系列刺激楼市的计划,采用了包括财政补贴、税收减免,以及允许开发商暂缓纳税等在内的诸多方法。比如西安市就下发通知,从2008年9月4日到2009年12月31日间,对符合条件的购房者,给予总房价0.5%到1.5%不等的经济补贴。

一旦中央政策收紧,地方政府的"托市"措施也将面临去留的选择。联合证券分析师鱼晋华认为,在中央政府总的政策基调定下来之后,不排除部分地方政府为了缓冲政策变动的影响,保持对房地产消费的适度支撑,延续契税、印花税、增值税等方面的减免措施,但考虑到城市竞争力等综合因素,在房价已经高位运行的态势下,刺激措施的方向还是逐渐退出。尤其是考虑到地方政府的财力紧张,给予直接补贴这样的措施恐难继续实施。

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